[임대차] 상가임대차법이 정하는 권리금 회수기회 방해로 인한

손해배상책임의 법적 성질 및 그 손해배상채무의 지연손해금 기산점

- 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결

 

최슬기 변호사

 

  1. 사실관계

     

  1. C는 2014. 11. 10. 피고로부터 서울 D 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’) 중 1층 일부(이하 ‘이 사건 상가’)를 임차하고(이하’이 사건 제1임대차계약’), 이 사건 상가에서 제과점을 운영하였습니다. 이 사건 제1임대차계약이 갱신되어 오던 중, C는 건강상의 문제로 자신의 자녀인 원고에게 제과점 운영을 맡기기로 하였고, 이에 원고와 피고 사이에 이 사건 상가에 관하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 제2임대차계약’)이 체결되었습니다.

     

  2. C는 2019. 10. 10. E와 이 사건 상가에 관하여 E와 피고 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 E가 C에게 권리금 80,000,000원을 지급하는 내용의 권리양도·양수계약을 체결하고, 2019. 10. 11. 피고에게 신규임차인(E)과의 임대차계약 체결을 요청하였으나, 피고는 E와의 계약체결을 거절하였습니다.

     

  3. 원고는 2019. 10. 20. F와 이 사건 상가에 관하여 F와 피고 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 F가 원고에게 권리금 110,000,000원을 지급하되, ① 계약금 5,000,000원은 2019. 10. 20., ② 중도금 중 금 45,000,000원은 2019. 12. 30., ③ 중도금 중 30,000,000원은 2020. 6. 30., ④ 잔금 30,000,000원은 2020. 12. 30.에 각 지급하기로 하는 내용의 권리양도·양수계약을 체결하고, 2019. 11. 22. 피고에게 신규임차인(F)과 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나, 피고는 ‘이 사건 건물이 철거될 예정이다’라는 이유로 F와의 계약체결을 거절하였고, 이에 따라 원고와 F 사이의 위 권리금계약은 해제되었습니다.

     

  4. 피고는 2020. 1. 3. G주식회사에 이 사건 건물을 매도하였습니다.

     

  5. 원고는, ‘임대인인 피고가 정당한 이유 없이 임차인인 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다’고 주장하며, 피고에게 구 상가건물 임대차보호법(2020. 2. 4. 법률 제16912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’) 제10조의4 제1항 본문 제4호 및 동조 제3항에 따른 손해배상을 청구하는 소를 제기하였습니다.

     

  6. 이에 피고는, ‘이 사건 건물을 철거 또는 매매하려는 계획에 따라 제3자와 사이에 매매계약 체결을 교섭 중이었고, 최종적으로 G주식회사와 매매계약을 체결하였므로, 피고의 임대차계약 거절에는 정당한 사유가 있다’고 항변하였습니다.

     

  1. 원심의 판단

     

    원심(서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결)은, ① ‘피고가 이 사건 건물에 대하여 재건축 후 다른 사업을 하기를 원하는 제3자와의 사이에 매매계약을 체결하려고 교섭 중이라는 사정만으로는 임대차계약 거절에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.’고 하여 피고의 주장을 배척하고, 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 임대인에게 권리금 일부(70%)에 해당하는 금액 상당의 손해배상책임이 있다고 인정하면서도, ② 피고가 지급해야 할 손해배상금의 지연손해금에 관하여는, 원고가 신규임차인과의 권리금 계약에서 계약금, 중도금 및 잔금을 각 분할 지급하기로 약정하였으므로, 손해배상금의 지연손해금도 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 판단하였습니다.

     

    (즉, 임대차 종료 당시의 권리금 상당액 102,397,000원을 70%로 제한한 금액인 71,677,900원에 대하여, 그 중 ① 계약금 5,000,000원에 대하여는 지급약정일인 2019. 10. 20.부터, ② 중도금 중 일부인 45,000,000원에 대하여는 지급약정일인 2019. 12. 30.부터, ③ 손해배상 범위 내 중도금인 21,677,900원에 대하여는 지급약정일인 2020. 6. 30.부터 지연손해금을 각 기산하여야 한다고 판시하였음)

     

  2. 대법원의 판단

     

    그러나 대법원은, ① 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미하는데, 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, ② 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점, ③ 그 외 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합할 때, ‘임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상 채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.’고 판시하여, 원심판결을 파기하였습니다.

     

    즉 대법원은, 상가임대차법상 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질은 법정책임이며, 그 손해배상채무의 지연손해금은 ‘임대차계약 종료일 다음날’부터 기산하여야 한다고 판시하였습니다.

     

  3. 판결의 의의

     

    상가임대차법은 2015. 5. 13. 권리금에 관한 규정들을 신설하여, 임차인의 권리금 회수기회를 제도적으로 보장하면서도, 임대인의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상책임의 범위에 관하여는 ‘그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.’고만 정하여(제10조의4 제3항 제2문), 그 해석에 다툼의 여지가 있었습니다.

     

    본 대법원 판결은, 상가임대차법이 정한 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질 및 그 배상채무의 지연손해금 기산일을 분명히 정한 최초의 판시라는 점에 의의가 있습니다.