- 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결

작성자 : 도종호 변호사

1. 기초적인 사실관계

피고는 서울 동작구 C 일원에서 아파트를 신축하여 공급하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 목적으로 지역주택조합의 설립을 추진 중인 단체이고, 원고는 2021. 7. 29. 피고와 사이에 이 사건 사업으로 건립될 아파트 중 전용면적 84㎡ 1세대를 공급받기로 하는 내용의 조합가입계약(이하 '이 사건 조합가입계약'이라고만 함)을 체결하고, 조합원 분담금 및 업무대행비로 2021. 7. 29. 38,600,000원, 2021. 10. 7. 17,900,000원 합계 56,500,000원을 납부하였습니다.

한편, 피고는 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고에게 '조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하도록 하겠다.'는 내용(이하 '이 사건 환불보장약정'이라고만 함)의 안심보장확약서를 교부하였습니다. 그런데 이 사건 환불보장약정에 관하여 총회의 결의가 없었습니다.

원고는 이 사건 환불보장약정에 대하여 총회의 결의가 없었으므로 이 사건 조합가입계약 전부가 무효가 되고, 피고의 기망 등을 이유로 이 사건 조합가입계약을 취소하며, 이 사건 환불보장약정이 유효하다 하더라도 피고는 2022. 3월까지 조합설립인가신청을 할 것이라고 설명하였음에도 현재까지도 그 신청을 하지 못하고 있으므로, 이 사건 환불보장약정에서 정한 바에 따라 원고가 납입한 분담금 등을 환불하여야 한다는 주장을 하였습니다. 또한 이 사건 사업은 실질적인 진행이 전무한 상황으로 결국 그 목적을 달성할 수 없게 되어 피고의 조합원에 대한 아파트 공급의무는 이행불능의 상태에 빠졌다. 원고는 이를 이유로 이 사건 조합가입계약을 해제하는바, 피고는 원상회복으로서 원고에게 원고가 납부한 분담금 등을 반환할 의무가 있다고도 주장하였습니다.

2. 제1심 및 원심법원의 판단

가. 제1심 법원의 판단

이와 같은 원고의 청구에 대하여 제1심 법원은 총유물의 관리 및 처분에 관하여 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원총회의 결의에 의하여 하는 것이므로, 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 사원총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리·처분행위는 무효이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결, 대법원 2006. 1. 27. 선고 2004다45349 판결 등 참조). 그런데 피고의 조합규약이 이에 관하여 별도로 정하고 있다고 볼 근거가 없고, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 피고가 이 사건 환불보장약정에 관하여 총회 결의를 거쳤음을 인정할 증거가 없다는 이유로 이 사건 환불보장약정은 그 효력이 없다고 판단하여 나머지 원고 주장에 대하여 더 살펴보지 않고 이 사건 조합가입계약은 무효라고 판단하였습니다. 이에 제1심은 피고는 부당이득의 반환으로 원고가 납입한 조합원분담금 등 합계 56,500,000원 및 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다(서울중앙지방법원 2023. 11. 30. 선고 2022가단5170150 판결).

나. 항소심의 판단

항소심(서울중앙지방법원 2024. 9. 24. 선고 2024나220 판결)은 이 사건 환불보장약정은 피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고에게 납부한 분담금 전액을 환불하는 의무를 부담하는 계약으로, 피고가 조건에 따라 피고의 금전을 원고에게 이전하기로 약정한 채권적 계약이라고 판단하면서, 이 사건 조합가입약정은 원고가 장래에 피고에게 분담금을 납부하여 피고 소유의 총유물로 이전하기로 하는 약정이고, 이 사건 환불보장약정은 피고가 장래에 원고에게 분담금을 환불하여 이 사건 조합가입약정에 의하여 장래에 피고 소유가 될 총유물을 다시 원고에게 이전하기로 하는 약정으로, 위 계약들의 체결 당시에는 이 사건 환불보장약정에서 약정한대로 피고가 조합설립인가신청을 못하였을 경우라 할지라도, 원고가 피고에게 실제로 납부한 분담금이 없어 피고가 원고에게 환불하여야 할 총유물 자체가 존재하지 아니하고, 그 이후에도 원고가 정해진 일정에 따라 원고의 금전을 총유물로 이전하여야 이 사건 환불보장약정에 기하여 환불받을 수 있으므로, 피고의 현존하는 총유물을 처분하는 계약이라고 할 수 없다고 판단하였습니다. 

이에 따라 이 사건 환불보장약정과 이와 연관된 이 사건 조합가입계약은 무효라고 할 수 없다고 보았고, 이 사건 환불보장약정은 특정 시점까지 조합설립인가신청을 하지 못할 경우에 환불을 약정한 것이 아닌바, 피고의 조합설립인가신청이 불가능하다는 등 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불 사유가 발생하였음을 인정할 증거나 이 사건 환불보장약정과 관련하여 피고가 원고를 기망하였다거나 착오를 유발하였음을 인정할 증거도 없다고 하여 원고의 청구를 모두 기각하고 피고의 항소를 인용하였습니다(그 외 원고의 기망 또는 착오에 기한 취소주장 및 이행불능에 관한 주장도 모두 배척하였습니다).

위와 같은 원심 판결에 대하여 원고가 상고를 하였습니다.

3. 대법원의 판단

대법원은 환불보장 약정에 관한 원고의 상고를 인용하여, 원심판결을 파기하고 원심법원에 환송하는 판결을 하였습니다. 

구체적으로 대법원은 민법 제276조 제1항에서 말하는 총유물의 처분이란 총유물 그 자체에 관한 법률적․사실적 처분행위를 의미하므로, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 총유물의 처분행위에 해당한다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조)는 법리를 설시한 다음,

지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약에 의하여 그 범위와 지급 시기, 보관방법이 정해져 있고 그 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이라고 보아야 한다고 보았습니다. 구체적으로 비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 ‘사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다’는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우, 위 환불보장약정은 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로서 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 하며 따라서 환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조)고 보았습니다. 

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 환불보장약정은 조합원들의 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 하고, 총회의 결의를 거치지 않았다면 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이며, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 보아, 원고의 상고를 인용하면서 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송하였습니다.

4. 시사점

지역주택조합의 탈퇴와 관련하여 조합원이 탈퇴사유로 들고 있는 것 중 주된 사유가 환불보장약정의 총회결의 부존재입니다. 이에 대하여 총회결의가 부존재하는 경우 환불보장약정 및 그와 관련한 조합원가입계약이 무효가 되는지 여부에 관하여 하급심에서 판단이 엇갈리고 있었으나, 본 판결이 들고 있는 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결로 그 법리를 정리하였고 본 대법원 판결을 통하여 이 부분을 다시 확인하면서 그 쟁점에 관하여 명확하게 입장을 정리하였습니다(다만 위 대법원 2024다239692 판결은 환불보장약정에 대하여 총회결의가 없는 경우 무효가 될 수 있고 이에 따라 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 하면서도 개별 사안의 사정에 비추어 원고가 주장하는 조합가입계약 취소 주장은 신의성실에 반하여 허용되지 않는다고 보았습니다).

위와 같은 대법원 판결을 통하여 최근 사회적으로도 문제되고 있는 지역주택조합과 관련한 많은 논의 중 하나의 쟁점인 환불보장약정이 지역주택조합의 총회를 거치지 않은 경우 무효여부에 관한 논의를 정리하였다는 점에서 큰 의의가 있는 판결이라고 하겠습니다.